德国《住宅所有权与长期居住权法》

　第一章住宅所有权

　　第1条[概念规定]

　　(1)依照本法规定可以在住宅上成立住宅所有权，在建筑物的非住宅用房上成立非住宅用房所有权*。

　　(2)住宅所有权是与对共同所有权所属物的共有所有权份额相结合并从属于该份额的对住宅的专有所有权。

　　(3)非住宅用房所有权是与对共同所有权所属物的共有所有权份额相结合并从属于该份额的对建筑物的非住宅用房的专有所有权。

　　(4)住宅所有权和非住宅用房所有权不得以专有所有权与对两块以上土地的共有所有权相结合的方式成立。

　　(5)本法所指的共同所有权所属物是不处于专有所有权或第三人所有权之下的土地以及建筑物的各个部分和设施、设备。

　　(6)对非住宅用房所有权相应适用关于住宅所有权的规定。

　　第一节住宅所有权的成立

　　第2条[成立的方式]

　　住宅所有权以由合同授予专有所有权(第3条)或者以分割(第8条)的方式成立。

　　第3条[合同授予专有所有权]

　　(1)对一块土地的共有所有权(《民法典》第1008条)，可以通过使每一个共有所有权人不依照《民法典》第93条而获得对在土地上建造或将要建造的建筑物中的一套特定住宅或非用于居住的特定房间的专有所有权的方式，由共有所有权人的合同予以限制。

　　(2)只有住宅或其他房间自身是封闭的方可授予专有所有权。

　　(3)(此款为关于原德国东部地区房子的封闭性问题的规定，有效期到1996年12月31日。略)

　　第4条[形式规定]

　　(1)授予和废止专有所有权必须由参与人对权利变更的发生达成合意并登记入土地登记簿。

　　(2)合意必须具有为土地转让合意规定的形式。授予或废止专有所有权不得附条件或附期限。

　　(3)对使一方当事人承担授予、取得或废止专有所有权的义务的合同，相应适用《民法典》第311b条第1款。

　　第5条[专有所有权的标的与内容]

　　(1)专有所有权标的是依照本法第3条第1款确定的房间以及属于此种房间的建筑物的如下组成部分，即可以改造、去除或添加而不至由此给共同所有权所属物或另一住宅所有权人基于专有所有权上的权利造成超出本法第14条允许范围的损害或使建筑物外形产生改变的组成部分。

　　(2)为建筑物的存在或安全所必要的部分，以及应为住宅所有权人共同使用的设施和设备，不是专有所有权标的，即使其系处于专有所有权的房间范围内亦如此。

　　(3)住宅所有权人可以作出约定，使本可成为专有所有权标的的建筑物组成部分为共同所有权所属。

　　(4)关于住宅所有权人相互关系的约定可以依照本章第2节和第3节的规定成为专有所有权的内容。

　　第6条[专有所有权的非独立性]

　　(1)专有所有权不得脱离其所从属的共有所有权份额而被出让或设定负担。

　　(2)对共有所有权份额的权利扩及从属于该份额的专有所有权。

　　第7条[土地登记簿规定]

　　(1)在本法第3条第1款的情形，依职权为每一份共有所有权份额编制一份专门的土地登记簿页(住宅土地登记簿、非住宅用房所有权土地登记簿)。在此种簿页上登记从属于共有所有权份额的专有所有权和作为对共有所有权的限制的属于其他共有所有权份额的专有所有权权利的授予。该土地的土地登记簿页依职权注销。

　　(2)以无引起混乱之虞为限，可以不编制专门的土地登记簿页。在此情形，土地登记簿页应当标明为共同所有的住宅土地登记簿(非住宅用房所有权土地登记簿)。

　　(3)对专有所有权标的和内容的详细标示可以指示参阅登记同意。

　　(4)登记同意应当附有如下附件：

　　1.由建筑主管机关签字盖章的建筑图纸，从中可以看出建筑物的划分以及处于专有所有权和共同所有权下的建筑物部分的位置与大小(划分方案);所有从属于同一住宅所有权的单个房间应当以同一序号标明;

　　2.建筑主管机关出具的证明本法第3条第2款的前提具备的证明书。

　　登记同意中为单项专有所有权权利标注序号的，序号应当与划分方案中的一致。

　　(5)对非住宅用房所有权土地登记簿相应适用关于住宅土地登记簿的规定。

　　第8条[由所有权人分割]

　　(1)一块土地的所有权人可以通过相对于土地登记处作出的意思表示，以使对在土地上建造或将要建造的建筑物中的一套特定住宅或非用于居住的特定房间的专有所有权与每一份共有所有权份额相结合的方式，将对土地的所有权分割为共有所有权份额。

　　(2)在本条第1款的情形，相应适用本法第3条第2款、第5条、第6条、第7条第1款以及第3款至第5款的规定。分割随住宅土地登记簿的编制而生效。

　　第9条[住宅土地登记簿的注销]

　　(1)住宅土地登记簿在如下情形予以注销：

　　1.专有所有权权利依照本法第4条被废止的，依职权注销;

　　2.全部专有所有权权利因建筑物彻底毁坏而丧失标的并且由建筑主管机关为此出具证明的，经全体住宅所有权人申请而注销;

　　3.全部住宅所有权权利集中于一个人手中的，经该所有权人申请而注销。

　　(2)一项住宅所有权独立负担一项第三人的权利的，在废止专有所有权时依其必须取得该第三人同意的一般性规定不受本条第1款的影响。

　　(3)住宅土地登记簿被注销的，对该土地依照一般规定编制一份土地登记簿页;专有所有权权利以其未被废止为限，随该土地登记簿页的编制而消失。

　　第二节住宅所有权人的共有关系

　　第10条[基本原则]

　　(1)住宅所有权人的相互关系依照本法规定调整，本法无特别规定的，依照《民法典》关于共有关系的规定调整。以无另外的明确规定为限，住宅所有权人可以作出变通本法规定的约定。

　　(2)住宅所有权人对其相互关系所作出的补充或变通本法规定的约定，以及对此种约定的补充或废止，只有作为专有所有权的内容登记入土地登记簿，方对住宅所有权人的特别继受人有效。

　　(3)住宅所有权人依照本法第23条所作的决议和法官依照本法第43条所作的裁判，无需登记入土地登记簿即对住宅所有权人的特别继受人有效。

　　(4)对于依照本法或依照住宅所有权人的约定可以通过投票多数作出决议的事项，在以此种多数通过的决议基础上就此类事项作出法律上的行为的，不论利弊也对对决议投反对票或未参与作出决议的住宅所有权人有效。

　　第11条[共有关系不可取消]

　　(1)任何住宅所有权人均不得要求废止共有关系。此规定同样适用于因重要理由提出废止。只在建筑物全部或部分毁坏并且不存在重建义务的情形方允许变通约定。

　　(2)担保债权人(《民法典》第751条)以及破产程序中(《破产法》第84条第2款)的要求废止共有关系的权利予以排除。

　　第12条[出让限制]

　　(1)作为专有所有权的内容，可以约定，一名住宅所有权人出让其住宅所有权须经其他住宅所有权人或第三人同意。

　　(2)此种同意只有因重要理由方可拒绝。除此之外，可以通过本条第1款规定的约定对于某些特定情形给予该住宅所有权人要求给予同意的请求权。

　　(3)作出本条第1款规定的约定的，对住宅所有权的出让或赋予住宅所有权人此种出让义务的合同，在必要的同意未被给予的情况下，不发生效力。以法律行为作出的出让同于以强制执行方式或由破产管理人作出的出让。

　　第13条[住宅所有权人的权利]

　　(1)以不与法律或第三人的权利相抵触为限，每个住宅所有权人均可随意处置处于其专有所有权下的建筑物部分，尤其是将其用于居住、使用出租、用益出租或者以其他方式加以使用，并得排除他人的干涉。

　　(2)每个住宅所有权人均有权依照本法第14条和第15条的规定共同使用共同所有权所属物。对共同所有权所属物的其他收益，每个住宅所有权人均依照本法第16条的规定享有一份份额。

　　第14条[住宅所有权人的义务]

　　每个住宅所有权人均负有如下义务：

　　1.维护处于其专有所有权下的建筑物部分，并对之以及对共同所有权所属物，只以不因此而对其他住宅所有权人产生超出有序共同生活中不可避免限度的不利的方式予以使用;

　　2.负责使其家庭或企事业中的所属人员或其他被允许使用处于专有所有权或共有所有权之下的土地部分或建筑物部分的人遵守本条第1项规定的义务;

　　3.对处于专有所有权下的建筑物部分和对共同所有权所属物的干涉予以容忍，以此种干涉系基于本条第1项和第2项所允许的使用为限;

　　4.允许进入或使用处于专有所有权下的建筑物部分，但以其系为维护和维修共同所有权所属物而必要为限，由此产生的损害应当予以赔偿。

　　第15条[使用规定]

　　(1)住宅所有权人可以通过约定对专有所有权和共同所有权所属物的使用作出规定。

　　(2)以不与本条第1款的约定相抵触为限，住宅所有权人可以通过投票多数对处于专有所有权下的建筑物部分和共同所有权所属物的与其性质相符合的、规范的使用作出决议。

　　(3)每个住宅所有权人均可要求使用处于专有所有权下的建筑物部分和共同所有权所属物，以此种使用符合法律、约定、决议以及，在由此不能得出此种规定的情况下，依照公平裁量符合住宅所有权人的整体利益为限。

　　第16条[收益、负担和费用]

　　(1)对共同所有权所属物的收益，每个住宅所有权人都享有一份与其份额相符合的份额。份额依照根据《土地登记簿条例》第47条登记入土地登记簿的共有所有权的比例确定。

　　(2)每个住宅所有权人均相对于其他住宅所有权人负有义务，依照其份额比例(本条第1款第2句)承担共同所有权所属物的负担以及维护、维修、其他管理事务和对共同所有权所属物的共同使用的费用。

　　(3)依照本法第22条第1款不同意一项措施的住宅所有权人，无权请求对基于此种措施而取得的收益获得份额;他对因此种措施所产生的费用也不承担义务。

　　(4)本条第2款所指的管理费用特别是本法第18条规定的法律争议费用和本法第14条第4项规定的损害赔偿费用。

　　(5)本法第43条规定的程序费用不属于本条第2款所指的管理费用。

　　第17条[废止共有关系时的份额]

　　废止共有关系的，共有所有权人的份额按其住宅所有权权利在共有关系废止时的价值比例确定。共有所有权份额的价值因住宅所有权人依照本法第22条第1款未予同意的措施而发生改变的，此种改变在计算该份额的价值时不予考虑。

　　第18条[剥夺住宅所有权]

　　(1)住宅所有权人有过错地严重违反其相对于其他住宅所有权人所负有的义务，致使不再可以合理期待其他住宅所有权人与其存续共有关系的，其他住宅所有权人可以要求其出让住宅所有权。

　　(2)本条第1款的前提尤其在如下情形成就：

　　1.该住宅所有权人反复粗暴违反其依本法第14条所应履行的义务并且不听劝戒;

　　2.该住宅所有权人迟延履行其所承担的负担和费用(本法第16条第2款)的义务，数额超出其住宅所有权单位价值的3%且迟延期间长于三个月。

　　(2)对本条第1款规定的要求，由住宅所有权人通过投票多数作出决议。决议必须获得有投票权的住宅所有权人的多数。本法第25条第3款和第4款的规定在此不适用。

　　(3)住宅所有权人不得以约定对本条第1款规定的请求权予以限制或排除。

　　第19条[判决的效力]

　　(1)判定一名住宅所有权人出让其住宅所有权的判决，取代对于自愿拍卖住宅所有权和将住宅所有权转让给取得人所必需的意思表示。依据该判决进行有利于取得人的强制执行以实施腾清和交付。《强制拍卖与强制管理法》第93条第1款第2句和第3句的规定相应适用。

　　(2)在本法第18条第2款第2项的情形，住宅所有权人可以在中标发布之前，通过履行其因怠于履行而受到判决的义务，包括赔偿因法律争议和拍卖程序所产生的费用的义务以及到期的其他负担与费用的承担义务，阻止本条第1款规定的判决发生效力。

　　(3)使住宅所有权人承担义务出让其住宅所有权的法庭和解或在调解机构订立的和解，同于本条第1款规定的判决。

　　第三节管理

　　第20条[管理的划分]

　　(1)对共同所有权所属物的管理依照本法第21条至第25条的规定由住宅所有权人负责、依照本法第26条至第28条的规定由管理人负责，设立管理协委会的，依照本法第29条的规定也由管理协委会负责。

　　(2)不得排除任命管理人。

　　第21条[由住宅所有权人管理]

　　(1)以本法或住宅所有权人的约定无另外规定为限，对共同所有权所属物的管理由住宅所有权人共同负责。

　　(2)每个住宅所有权人均有权不经其他住宅所有权人同意而采取为防止共同所有权所属物受到直接、紧迫的损害而必须采取的措施。

　　(3)以对共同所有权所属物的管理未由住宅所有权人的约定作出规定为限，住宅所有权人可以通过投票多数对符合共同所有权所属物性质的、规范的管理作出决议。

　　(4)每个住宅所有权人均可要求符合约定和决议以及，在无约定和决议的情况下，依照公平裁量符合住宅所有权人的整体利益的管理。

　　(5)规范的、符合住宅所有权人的整体利益的管理尤其包括下列事项：

　　1.制订楼房规约;

　　2.对共同所有权所属物进行规范的维护与维修;

　　3.对共同所有权所属物按新造价值投保火灾保险以及投保适当的住宅所有权人的房主和地主强制责任险;

　　4.收取适当的维修准备金;

　　5.提出经济计划(本法第28条);

　　6.容忍一切有利于住宅所有权人的为建立电话用户设备、广播接收设施或为连接能源供应而有必要的措施。

　　(6)为有利于其而采取一项本条第5款第6项规定的类型的措施的住宅所有权人，有义务赔偿因此而产生的损害。

　　第22条[特别支出、重建]

　　(1)对建筑上的改造和超出共同所有权所属物规范维护与维修的支出，可以不依照本法第21条第3款的规定而作出决议或依照本法第21条第4款的规定提出要求。以此种改造不致对其权利造成超出本法第14条规定范围的损害为限，无需住宅所有权人对此种措施给予同意。

　　(2)建筑物毁损超出其价值半数以上并且损害不能由保险或其他途径获得偿付的，不得不依照本法第21条第3款的规定而对重建作出决议或依照本法第21条第4款的规定提出重建要求。

　　第23条[住宅所有权人会议]

　　(1)对于依照本法或依照住宅所有权人的约定可以由住宅所有权人以决议决定的事项，通过在住宅所有权人会议上作出决议予以规定。

　　(2)为使决议有效，召集会议时必须指明决议事项。

　　(3)所有住宅所有权人均书面表示同意决议的，决议也可以不经会议而为有效。

　　(4)决议只有依照本法第43条第1款第4项被宣布无效方为无效。请求作出此种裁判的申请只能在自作出决议起一个月内提出，但是决议违反一项法律规定、而对该规定的遵守不能有效放弃的除外。

　　第24条[召集、主持、记录]

　　(1)住宅所有权人会议由管理人至少一年召集一次。

　　(2)对于住宅所有权人以约定规定的情形，管理人必须召集住宅所有权人会议，除此之外，四分之一以上的住宅所有权人书面提出召集要求并写明会议目的和原因的，管理人也必须召集会议。

　　(3)管理人缺位或违背义务拒绝召集住宅所有权人会议的，在设立管理协委会的情况下，也可以由管理协委会主任或其代理人召集会议。

　　(4)召集以文本形式进行。以非为特别紧急情况为限，召集期限至少应为一周。

　　(5)以会议未作出另外的决议为限，住宅所有权人会议由管理人主持。

　　(6)对在会议中作出的决议应当作出记录。记录由主持人和一名住宅所有权人签名，设立管理协委会的，并由管理协委会主任或其代理人签名。任何住宅所有权人均有权查阅记录。

　　第25条[多数决议]

　　(1)对于住宅所有权人以投票多数通过决议决定的事项，适用本条第2款至第5款的规定。

　　(2)每个住宅所有权人享有一票。一项住宅所有权由两人以上共同拥有的，他们只能统一行使投票权。

　　(3)只有出席的有投票权的住宅所有权人所代表的共有所有权份额超过半数，会议方具有决议能力，共有所有权份额按土地登记簿中登记的份额大小计算。

　　(4)会议未依本条第3款具有决议能力的，由管理人就相同议题重新召集一次会议。此次会议不考虑得到代表的份额数量而具有决议能力;召集时应当对此予以指明。

　　(5)决议事项关系到就共同所有权所属物的管理而与一个住宅所有权人订立法律行为、或者关系到其他住宅所有权人针对一个住宅所有权人开始或终结法律争议、或者一个住宅所有权人受到本法第18条规定的产生既判力的判决的，该住宅所有权人不具有投票权。

　　第26条[管理人的任命与解任]

　　(1)管理人的任命与解任由住宅所有权人以投票多数通过决议决定。最长只允许任命五年。管理人可以只限于存在重要理由方予解任。对管理人的任命与解任不允许设定其他限制。

　　(2)允许重复任命;重复任命必须经住宅所有权人重新作出决议，决议最早可以在任命期间届满之前一年作出。

　　(3)管理人缺位的，在紧急情况下，经一名住宅所有权人申请，或经一名对任命管理人具有正当利益的第三人申请，可以在缺位状态消除之前由法官任命管理人。

　　(4)以管理人身份须由一份经公开认证的证书予以证明为限，可以出示任命决议记录，只要记录上本法第24条第6款所称人员的签名经过公开认证即可。

　　第27条[管理人的任务与权能]

　　(1)管理人享有下列权利和负担下列义务：

　　1.实施住宅所有权人的决议并负责楼房规约的施行;

　　2.采取为规范维护和维修共同所有权所属物而有必要的措施;

　　3.在紧急情况下采取其他为使共同所有权所属物保持完好而有必要的措施;

　　4.管理共同体的钱款。

　　(2)管理人有权以全体住宅所有权人的名义并且不论利弊均对住宅所有权人有效地为下列行为：

　　1.收取、受领和支付与住宅所有权人共同体事务相关的负担与费用的应纳款项、偿债款额和抵押利息;

　　2.有效作出和接受与共同所有权所属物的日常管理相关的一切支付和给付;

　　3.接受向全体住宅所有权人发出的针对其此种身份的意思表示和送达;

　　4.采取使期限得到保证或为防止其他法律上的不利而有必要的措施;

　　5.在法庭内外主张请求权，以由住宅所有权人的决议获得此种授权为限;

　　6.作出为采取本法第21条第5款第6项所称措施而有必要的意思表示。

　　(3)管理人依照本条第1款和第2款所担负的任务和权能不得由住宅所有权人的约定予以限制。

　　(4)管理人有义务将住宅所有权人的钱款与其自己的财产分开收持。对此种钱款的处分可以设定为需经一名住宅所有权人或第三人同意。

　　(5)管理人可以要求住宅所有权人出具一份表明其代理权范围的授权证书。

　　第28条[经济计划、财务报告]

　　(1)管理人应当为每一个日历年度制定一个经济计划。经济计划包含下列内容：

　　1.在共同所有权所属物的管理上的预期收入和支出;

　　2.住宅所有权人的与其份额相符的负担与费用承担义务;

　　3.住宅所有权人为本法第21条第5款第4项规定的维修准备金所应缴纳的应纳款。

　　(2)住宅所有权人有义务应管理人要求给付与决议通过的经济计划相符的预付款。

　　(3)管理人应当在日历年度届满后提出结算。

　　(4)住宅所有权人可以以多数通过的决议随时要求管理人作出财务报告。

　　(5)对管理人的经济计划、结算和财务报告，由住宅所有权人以投票多数作出决议。

　　第29条[管理协委会]

　　(1)住宅所有权人可以通过投票多数对设立管理协委会作出决议。管理协委会由一名住宅所有权人担任主任，两名另外的住宅所有权人担任委员。

　　(2)管理协委会支持管理人实施其任务。

　　(3)经济计划、对经济计划的结算、财务报告和费用估算在提交住宅所有权人会议作决议之前，应当由管理协委会予以审查并附上协委会的意见。

　　(4)管理协委会会议根据需要由主任召集。

　　第四节住宅地上权

　　第30条

　　(1)两人以上以按份共有关系享有一项地上权的，可以通过使每一个共同享有权利的人获得对基于地上权而建造或将要建造的建筑物中的一套特定住宅或非用于居住的特定房间的专有所有权的方式对份额予以限制。

　　(2)一个地上权享有人可以相应适用本法第8条对该地上权进行分割。

　　(3)对每一份份额依职权编制一份特别的地上权土地登记簿页(住宅地上权土地登记簿、非住宅用房地上权土地登记簿)。除此之外，对住宅地上权(非住宅用房地上权)相应适用关于住宅所有权(非住宅用房所有权)的规定。

　　第二章长期居住权(第31条至第42条)

　　第三章程序规定

　　第一节住宅所有权案件中的非诉事件审判权程序

　　(第43条至第50条)

　　第43条[由法官裁判]

　　(1)土地处于其区域内的初级法院在非诉事件审判程序中裁判下列事件：

　　1.经一名住宅所有权人申请，裁判因住宅所有权人共有关系和因对共同所有权所属物的管理所产生的住宅所有权人相互之间的权利与义务，因共有关系废止(第17条)和因剥夺住宅所有权(第18条、第19条)所产生的请求权除外;

　　2.经一名住宅所有权人或管理人申请，裁判管理人在对共同所有权所属物的管理中的权利与义务;

　　3.经一名住宅所有权人或第三人申请，在第26条第3款的情形决定管理人的任命;

　　4.经一名住宅所有权人或管理人申请，裁判住宅所有权人的决议的有效性。

　　(2)以不能从法律、约定或住宅所有权人的决议中得出规定为限，法官依公平裁量作出裁判。

　　(3)对本程序适用本法第44条至第50条的特别规定。

　　(4)本程序的参与人为：

　　1.在本条第1款第1项的情形，全体住宅所有权人;

　　2.在本条第1款第2项和第4项的情形，住宅所有权人和管理人;

　　3.在本条第1款第3项的情形，住宅所有权人和第三人。

　　第二节法律争议管辖权

　　(第51条、第52条)

　　第三节拍卖住宅所有权的程序

　　(第53条至第58条)

　　第四章补充规定

　　(第59条至第64条)

　　注释:

　　*Teileigentum由Teil(部分)和Eigentum(所有权)组成，因此常被译为部分所有权，但“部分所有权”易引起误解，故按法律规定的意思译为“非住宅用房所有权”。——译者注。