“谁对谁错”大汇总！涉及所有业委会、物业公司和业主

日常发生的物业纠纷

谁对谁错谁负责

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有理有据 简明通透

涉及所有业主、业委会和物业公司

重庆市五中法院树立“一个纠纷一个案例”理念，梳理了2021年以来审结的物业纠纷二审案件，从中选取了10个最具有代表性的生效判决, 提炼裁判要旨，向全社会予以发布。

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判决一：选聘和解聘物业服务人违反法定程序，业主有权请求撤销

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案号：（2021）

渝05民终1612号

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裁判要旨

对选聘和解聘物业服务人等应由业主共同决定的事项，应当经法定比例的业主同意。业主委员会未经法定比例的业主同意，擅自作出选聘或解聘物业服务人的决定，侵害了业主的合法权益，业主可以请求人民法院予以撤销。

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基本案情

李某等91人系荣昌区碧水西城小区业主，某物业公司系该小区的前期物业服务企业。小区业主委员会于2016年4月12日在荣昌区昌元街道办事处进行了备案。业主委员会与该物业公司分别于2016年11月15日、2019年5月10日签订了两份物业服务合同。

李某等91人以签订物业服务合同未经法定比例业主同意为由，起诉要求撤销业主委员会作出的与该物业公司签订前述两份物业服务合同的决定。业主委员会称其在2016年4月29日召开的业主大会中有征询意见。

经审理查明，参加本次大会的具体业主人员和对应房屋面积并不确定，无法证实经过达到法定比例的业主同意。业主委员会称于2018年10月25日在社区办公室召开业主代表会议，根据会议决定签订的第二个物业服务合同，参会人数是16个代表。经审理查明，参加会议的业主代表并非由业主选出，也没有经过业主授权。

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裁判结果

生效判决认为，小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同时，未按照相关法律规定的要求召开业主大会或以其他方式征询全体业主的意见，业主委员会也未举示证据证明在作出前述两个决定前取得了小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，该行为违反了《中华人民共和国物权法》的强制性规定，侵犯了李某等91人作为业主的合法权益，遂判决撤销小区业主委员会作出的与某物业公司签订前述两份物业服务合同的决定。

02

判决二：建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力

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案号：（2021）

渝05民终3459号

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裁判要旨

建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

物业服务合同是否备案、是否经物价部门批准属于行政管理范畴，不影响合同本身的效力。物业服务人已经按照合同约定提供物业服务的，业主应当按照合同约定向物业服务人支付物业费。

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基本案情

郑某系渝中区新华路某库房业主，该库房的建筑面积为9.68㎡。2010年7月1日，开发商重庆某实业公司与某物业公司签订前期物业服务合同，委托某物业公司为包括该库房在内的物业提供物业管理服务，物业费收费标准为写字楼16.5元/月·平方米、商业18元/月·平方米。

2020年1月1日，郑某与某物业公司签订补充协议，约定库房的物业服务费自2020年1月1日起收取，收费标准为6元/月·平方米。合同签订后，某物业公司为涉案物业提供物业管理服务至今。郑某未交纳2018年5月1日至2020年8月31日期间库房的物业费。

某物业公司向郑某书面催收未果，遂起诉要求郑某支付前述物业费。郑某以前期物业服务合同其未参与签订，其与某物业公司之间无物业服务合同关系，该合同未经业主大会听证，未在重庆市渝中区住房和城市建设委员会备案登记，不具有法律效力等为由，拒绝按照前期物业服务合同约定的收费标准交纳物业费。

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裁判结果

生效判决认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

郑某所称该合同未经重庆市渝中区住房和城市建设委员会登记备案，未经物价部门批准，但合同是否备案以及是否经物价部门批准属于行政管理范畴，并不影响前期物业服务合同的效力。

郑某未按约向某物业公司支付物业费构成违约，遂判决郑某向某物业公司支付欠付的物业费3659.04元（9.68㎡×16.5元/㎡/月×20个月＋9.68㎡×6元/㎡/月×8个月=3659.04元）。

03

判决三：物业服务合同无效，但物业服务人提供了事实物业服务的，业主应支付物业费

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案号：（2021）

渝05民终6098号

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裁判要旨

物业服务人与业主委员会签订的物业服务合同虽经人民法院判决无效，但因物业服务人事实上对业主提供了物业服务，与业主形成事实上的物业服务关系，业主仍应向物业服务人交纳物业费。

但鉴于物业服务合同已被确认无效，合同约定的收费标准对业主不具有约束力。事实服务物业费标准可根据市场价格、服务质量等综合确定。

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基本案情

某物业公司与南岸区翠堤春晓小区业主委员会于2010年12月24日签订了物业服务合同，约定高层住宅物业费以1元/平方米为标准按月计收，另对水电公摊费的计收及其他内容进行了约定。

上述物业合同于2014年10月17日被法院判决确认无效，但该物业公司事实上一直为该小区提供物业服务，直至2019年5月才撤离该小区。

肖某、余某系小区业主，未支付2018年1月至2019年5月期间物业费、水电公摊费。某物业公司催收未果，遂起诉要求肖某、余某按1元/平方米的标准支付欠付的物业费和水电公摊费。肖某、余某以物业服务合同无效，物业公司无权收取物业费等理由进行抗辩。

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裁判结果

生效判决认为，物业服务合同虽已被确认为无效，但该物业公司为小区提供物业服务至2019年5月系客观存在的事实，故小区业主仍应当向该物业公司支付物业费。

前述物业服务合同被宣告无效后，应当根据市场行情酌情确定肖某、余某应当支付物业费的标准。根据权利义务对等原则，某物业公司主张按照1元/平方米的标准计收物业服务费，相较市场价格、服务质量等实际情况具有合理性，遂判决肖某、余某向某物业公司支付物业费、水电公摊费合计1591.54元。

04

判决四：物业服务合同到期后物业服务人继续提供物业服务，业主应支付物业费

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案号：（2021）

渝05民终8711号

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裁判要旨

物业服务合同到期后，原物业服务人继续提供服务的，原合同继续有效，但转为不定期服务合同。物业服务人可以请求业主按照原物业服务合同约定的物业费标准支付该期间的物业费。

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基本案情

2005年9月26日，某物业公司与某房地产公司签订前期物业服务合同，为南岸区聚丰江山里小区提供物业服务，合同有效期2年，自2005年11月11日起至2007年11月10日止，另对物业费等相关事宜进行了约定。

前期物业服务合同到期后仍由该物业公司在事实上为该小区提供物业服务。张某系该小区业主，于2008年6月18日接房。张某从2018年5月至2021年1月期间欠交物业费、水电公摊费。

某物业公司催收未果，遂起诉要求张某支付欠付的物业费3465元、水电公摊费234元。张某以物业服务合同已经到期，物业公司收取物业费无合同依据为由进行抗辩。

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裁判结果

生效判决认为，在前期物业服务合同到期后，某物业公司仍继续为小区提供物业服务，双方已形成了事实上的物业服务关系，张某应当参照前期物业服务合同收费标准向某物业公司支付物业费等费用，且张某对某物业公司主张的欠付费用数额也无异议，遂判决张某向某物业公司支付物业费3465元、水电公摊费234元。

05

判决五：业主行使知情权应限定在合理范围内

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案号：（2022）

渝05民终1127号

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裁判要旨

物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有物业的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。

若物业服务人未予公开，业主有权要求物业服务人予以公开。但业主要求公开的内容不能超过法定要求公开的范围，要求公开的方式及公开的期间均应具备合理性。业主请求公开的事项超出法定范围或公开方式不合理的，人民法院不予支持。

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基本案情

曹某系南岸区南滨印象小区业主，自2004年接房后即开始装修，随即入住该小区。某公司是该小区的物业服务企业，自2004年小区建成投入使用至今由该公司提供物业服务。

该公司在小区的物业管理处的显著位置长期公示有营业执照，物业服务人员的照片、姓名、职务、联系电话，物业值班电话，便民服务项目，有偿服务项目及收费标准，小区物业服务评定等级，物业服务合同。在某小区公示栏内，公示有物业服务工作报告与展示、公共收益收支统计表、专项维修资金交纳统计表、物业服务合同、小区总平面图。

2021年8月26日，业主曹某起诉物业公司，要求其在小区公告栏或显著位置公示该公司营业执照、小区建筑区划总平面图、服务人员基本情况、该公司从2004年6月至今与小区签订的所有物业服务合同、2004年6月至今的公共收益及使用情况明细、配套设施和地下管网工程竣工图等竣工验收资料、公共区域部位的养护记录等资料。

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裁判结果

生效判决认为，业主要求物业服务企业公示的材料内容应当符合法律规定，不能超过法定要求公示的范围，且要求公示的材料起始时间应具有一定的合理性。

在前面的物业服务合同均已到期且有新的物业服务合同签订的情况下，曹某要求物业公司公示每一份物业服务合同，明显超出合理范围。而小区业主委员会已出具证明材料证明物业公司已将现在正在履行的物业服务合同和各季度公共收益收支情况在小区内进行了公示。

对于曹某要求公示的其他材料，物业公司举示的证据足以证明其已将法律规定的需要公示的材料如公共收益收支情况、物业公司营业执照、服务人员基本情况、职责分工、联系方式等已经公示。至于公示方式，不论是长期公示或定期公示，均符合法律规定。

对于曹某要求公示小区公共区域绿化部位的养护记录，相关部门的检查合格准许使用文件，楼体外墙、楼顶防水的养护记录以及要求公示原件的诉讼请求，因涉及2004年至2021年期间的材料，时间跨度大，如要求每一份材料都要出示原件，亦不具有合理性。

曹某要求公示建筑物及其附属设施的维修资金的筹集使用情况、配套设施和地下管网工程竣工图等竣工验收资料的诉讼请求，因上述材料不属于法律规定的物业服务企业必须公示的范围，且不属于物业公司的职责范围，该请求缺乏法律依据。

综上，遂判决驳回曹某的诉讼请求。

中物知乎

06

判决六：物业服务人收取的物业公共收益扣除必要管理费用后应返还全体业主

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案号：（2021）

渝05民终9731号

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裁判要旨

物业公共收益属于全体业主共有。业主委托物业服务人管理共有物业产生收益的，双方可以依法约定物业服务人提取一定比例作为成本支出。双方没有约定的，在扣除必要的管理费用后，物业服务人应将收取的物业公共收益予以返还。

物业服务人以其他不合理的开支主张抵扣收取的公共收益的，人民法院不予支持。

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基本案情

2015年5月22日，大渡口区云岭天城小区业主委员会与某物业公司签订物业服务合同，合同期限为2015年6月1日至2018年5月31日。合同对装修建筑垃圾清运等内容进行了约定。合同到期后，该物业公司一直为该小区提供服务直至2020年8月28日退场。

2014年4月25日，小区业主委员会向该物业公司出具委托书，委托该物业公司对小区车库外进入小区大门的通道处的停车实行收费，但未约定停车费收益分配。之后该物业公司向业主委员会支付了2014年5月至2017年3月的停车费收益，支付标准为2000元/月。

该物业公司未向业主委员会支付2017年4月至2019年10月期间的停车费收益。业主委员会认为该物业公司实际收取了2017年4月至2019年10月期间的公共区域停车费但未向业主委员会进行支付，故起诉要求某物业公司支付该期间停车费收益62000元。

审理中，物业公司认为其于2017年9月20日、2017年9月21日、2017年9月22日对小区车库内的装修垃圾及业主遗弃的旧家具进行了清理，共计35车，每车费用1000元，共计支付了35000元的除渣费。

因为物业服务合同并未对该类垃圾处理进行约定，不属于物业公司的服务范围，应由全体业主承担，故主张除渣费应在停车费收益中进行抵扣。庭审中有4名证人出庭作证，证人证言均陈述35000元的除渣费主要清除的是废旧家具。

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裁判结果

生效判决认为，小区业主委员会向某物业公司出具委托书委托其代收小区车库通道的停车费，双方虽未约定停车费收益分配方式，但在实际履行过程中某物业公司按2000元/月的标准向业主委员会支付停车费收益。该部分收益属全体业主所有，故物业公司应向业主委员会支付2017年4月至2019年10月期间停车费收益62000元。

对于除渣费，根据证人证言可以确定主要是针对小区废旧家具，某物业公司作为小区的物业管理者，发现业主扔弃的废旧家具等物品时应当及时制止，避免出现废旧家具物品堆积现象。因长年堆积造成集中清运产生的除渣费，不应由全体业主承担，不能在停车费收益中进行扣除，遂判决支持业主委员会的诉讼请求。

07

判决七：物业服务存在一般瑕疵不属于减免物业费的事由

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案号：（2021）

渝05民终9549号

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裁判要旨

物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵及其瑕疵程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等因素综合考量。

物业服务人为业主提供的服务仅有一般瑕疵，不构成重大瑕疵的，业主仍应按照合同约定的物业费标准向物业服务人支付物业费。但因业主并非无故拖欠物业费，物业服务人主张违约金的，人民法院可不予支持。

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基本案情

赵某系南岸区杏园小区某房屋的业主，某物业公司为该小区提供物业管理服务，物业费标准约定为0.65元/月/平方米。赵某拖欠2016年1月至2021年3月期间物业费5426元，某物业公司起诉要求赵某支付拖欠的物业费5426元及违约金。

赵某提交了小区微信群的聊天记录、保安巡逻签到表、照片及录音光盘等证据，拟证明物业公司的物业服务质量不达标，存在小区坏境脏乱差、人员配备不齐等情形，要求按照0.3元/月/平方米交纳物业费。

庭审中，物业公司提交了当班队员签到表、保安巡逻签到表、化粪池清掏服务合同及发票、生活垃圾清运协议、工作照片等证据，拟证实其按约向小区提供物业服务。

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裁判结果

生效判决认为，从双方举示的证据来看，物业公司在对小区的物业服务过程中确有一定瑕疵，但物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及瑕疵的程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。

某物业公司已对业主提出的一些问题进行了改进。赵某提供的证据能够证明某物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不足以免除或减少赵某交纳物业费的义务。但基于物业公司提供的服务存在一定瑕疵，对于物业公司主张的违约金不予支持，遂判决赵某支付物业费5426元。

08

判决八：物业服务存在重大瑕疵可酌情调减物业费

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案号：（2021）

渝05民终1356号

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裁判要旨

物业费的收取应与物业服务人提供的物业服务内容相当，物业服务人提供的服务存在重大瑕疵的，根据权利义务对等原则，人民法院可以根据物业服务人提供服务的瑕疵情况酌情调减物业费。

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基本案情

某物业公司从2013年起开始为綦江区红星小区提供物业服务。王某于2018年12月取得了该小区的车库承租权，后王某、物业公司及綦江区某地产公司于2019年4月25日达成车库交接协议，对车库的移交等内容进行了约定，其中约定普通停车场服务费50元/月/位，包括车库清洁用水费、车库照明电费、保洁费等，并约定自2019年5月1日起，由王某按月自行支付物业费给物业公司。

王某按约交纳物业费至2019年12月，从2020年1月起未交纳物业费。该物业公司催收未果，遂起诉要求王某支付欠付的物业费28800元。

庭审中，王某提交证据证明车库未按照约定设有专门的保安亭，保安人员每天仅巡查一次，没有按照约定进行每天定时多次巡查，并且巡查人员长期签署虚假的巡查记录，车库垃圾成堆，长期未清理，故王某要求减少物业费。

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裁判结果

生效判决认为，该物业公司针对案涉车库提供的物业服务主要包括车库内共用道路清洁维护、保安巡查，但王某举示的照片可以证明物业公司针对案涉车库存在清洁不到位、垃圾成堆未能进行及时清运、保安未按照合同约定每日定时进行巡查的情况。

物业公司并未按照物业服务合同的约定履行合同义务，存在重大瑕疵。王某作为车库的承租人有权以物业服务企业未履行物业服务合同约定为由请求减少物业费。

根据权利义务对等原则，综合物业公司提供服务的瑕疵情况，酌情调减物业费至合同约定的70%。遂判决王某按35元/月/位的标准向物业公司支付2020年1月至2020年8月期间的物业费20160元。

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判决九：房屋质量问题不构成业主拒交物业费的抗辩事由

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案号：（2021）

渝05民终5438号

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裁判要旨

物业服务人按照合同约定提供服务的，业主应按照合同约定交纳物业费。业主交纳物业费是基于其接受了物业服务人提供的服务，至于业主房屋是否存在质量问题，与业主是否应该交纳物业费并非同一法律关系。

房屋存在质量问题亦非由物业服务人造成，业主可就房屋质量问题另行向建设单位主张权利，但应按照物业服务合同的约定向物业服务人交纳物业费。

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基本案情

某物业公司与某置业公司签订前期物业服务合同，成为大渡口区雅居乐御宾府小区物业服务企业。某房屋租赁公司与某置业公司于2018年5月30日签订商品房买卖合同，购买了该小区214套办公房屋，双方约定于2019年7月20日前办理房屋交付手续。

因房屋质量问题，某房屋租赁公司未实际接房，后某房屋租赁公司与某置业公司签订协议，约定由该置业公司代为支付房屋2019年7月21日至2019年9月20日期间的物业费，某房屋租赁公司于协议生效后三个工作日内完成房屋的全部接房收楼手续，并应及时支付之后的物业费。

某房屋租赁公司之后未按约交纳214套房屋的物业费，某物业公司催收未果，遂起诉要求某房屋租赁公司支付214套房屋的物业费、公共能耗费及违约金。

某房屋租赁公司辩称，由于物业公司拒绝处理房屋质量问题，未尽到物业服务义务，无权收取物业费。

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裁判结果

生效判决认为，某物业公司按照物业服务合同约定提供了物业服务，某房屋租赁公司作为业主应当交纳相应的物业费。某房屋租赁公司并无证据证明某物业公司所提供的物业服务不符合合同约定，其要求拒交物业费的理由缺乏合同及法律依据。

某房屋租赁公司与建设单位某置业公司就房屋存在的质量问题，系另一法律关系，且双方已就该问题进行了协商处理，业主不能以此为由拒交物业费。遂判决某房屋租赁公司向某物业公司支付物业费及公共能耗费合计229036.24元。

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判决十：物业服务人侵权不构成业主拒交物业费的抗辩事由

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案号：（2021）

渝05民终6732号

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裁判要旨

物业服务人在提供服务过程中若对业主存在侵权行为，业主可以另行就侵权行为向物业服务人主张权利。物业服务人的侵权行为与业主交纳物业费系不同法律关系，物业服务人按照合同约定提供了服务，业主即应按照合同约定交纳物业费。业主以存在侵权为由抗辩物业费交纳的，人民法院不予支持。

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基本案情

2012年12月14日，某物业公司与綦江区阳光奥韵小区业主委员会签订了物业服务合同，为小区提供物业服务。李某系该小区业主，从2015年1月至2021年2月拖欠物业费4866元、水电公摊费740元、二次加压水费368元。物业公司起诉要求李某支付前述费用及违约金。

庭审中，李某提出物业公司对公共区域管理维护不到位，导致其小孩在小区内玩耍被小区里堆放的垃圾划伤，物业公司未予解决，故拒绝交纳物业费。

物业公司称小区确有一个角落用于专门堆放装修垃圾及大件物品垃圾，但未听说有小孩被垃圾划伤的情况，认为业主应当交纳物业费。

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裁判结果

生效判决认为，物业公司依据物业服务合同为小区提供了物业服务，小区业主应按约定支付物业费。

李某以物业公司对建筑垃圾临时堆放区管理不到位致其孩子受伤为由拒交物业费，但其主张的侵权之债不构成对抗物业费交纳的理由，李某可就侵权另案起诉。

遂判决李某向物业公司支付拖欠的物业费4866元、水电公摊费740元、二次加压水费368元。

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